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阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震と、最近は全国各地で震度7クラスの地震が起こるようになってきていますので、中古マンションを購入する際には、購入を希望する物件の耐震性能をよくチェックする必要があります。そこで、以下では、中古マンションの購入の際に知っておくべき耐震基準について書いていきます。
耐震基準とは、建築基準法で定められる、地震によって崩壊しないように設定されている建築物の強度の基準のことを言います。住宅やマンションを建築する場合、建築基準法上の建築確認が必要になりますが、耐震基準を満たさない建物は、この建築確認が下りず、建設工事に着工することができません。
耐震基準を満たしていない建物があると、その管理者は建築基準法で罰せられますので、現在の日本にある建物は、一部の例外を除けば、すべて耐震基準を満たしているということになります。現在の日本では大地震が頻発していますので、中古マンションを購入する場合には、その建物の耐震性能を注視する必要があります。
耐震性能の低い中古マンションを購入した場合には、大地震が起こった時、建物が重大な被害を受け、せっかく購入したマンションを立退かなければならないという事態が想定されます。大地震が頻発する現在の日本では、中古マンションを購入する際に、耐震基準や耐震性能に気を使うというのは当たり前のことになっています。
1981年6月に建築基準法の改正があり、その際に、同法が規定する耐震基準が大きく変わりました。この改正を受け、1981年6月前の建築確認に適用されていた耐震基準を旧耐震基準、1981年6月以後の建築確認に適用される耐震基準を新耐震基準と呼びます。
旧耐震基準では、概ね50年に1度起こる地震（震度5程度）で倒壊しない程度の強度があれば、建築確認が下りました。一方、新耐震基準では、概ね500年に1度起こる地震（震度7程度）で倒壊しない程度の強度がなければ、建築確認が下りないことになりました。
2011年の東日本大震災は震度7でしたから、東日本大震災の大地震でも倒壊しない程度の建物の強さが、新耐震基準をクリアする建物の強度ということになります。中古マンションに当てはめた場合、2019年6月時点で、築38年未満であれば新耐震基準によって建てられた物件となりますし、築38年以上であれば旧耐震基準で建てられた物件ということになります。
中古マンションを購入する際、販売価格が低いということは、1つの大きな購入動機となります。築年数が古いほど、販売価格が低くなって求めやすくなるということは、どのタイプのマンションについても認められます。
しかし、いくら安いといっても、旧耐震基準の中古マンション（2019年6月時点で築38年以上の物件）の購入は避けた方が良いでしょう。旧耐震基準で建設された中古マンションは、震度5程度の地震で倒壊するおそれがあります。震度5程度の地震は、いつ起こっても不思議ではありません。大地震の頻発する現在の日本では、震度5程度の揺れで倒壊する危険のあるマンションでは安心して住むことはできません。
2019年6月時点で築38年未満のマンションであれば、新耐震基準で建設されています。新耐震基準では、東日本大震災程度の大地震（震度7）が起こっても倒壊しない程度の強度を有していますので、購入後も安心して住むことができます。
1995年1月に起こった阪神淡路大震災では、震源に近い神戸市市外戸を中心に大きな被害が出て、犠牲者は6,434人に上りました。この大地震で、旧耐震基準で建設された建物と新耐震基準で建設された建物との間に、地震で受けた被害の大きさの間に大きな違いが出ました。
この大地震で、震源に近い神戸市市街地にある旧耐震基準で建築された建物の約30％が壊滅的な被害を受けたとされています。同じく、約40％が中破又は小破の被害を受けました。一方で、同地域の建物のうち新耐震基準で建築されたものについては、壊滅的な被害を受けたものは約10％程度で、全体の75％が軽微な損傷にとどまっています。
阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物が危険で、新耐震基準の建物が安全であることがはっきりと示されています。ちなみに、2016年に起こった熊本地震で倒壊したRC造、SRC造の建物はすべて旧耐震基準で建築されたものでした。
地震の揺れに強い建物の構造には、大きく分けて、耐震建築、免震建築、制震建築の3つのパターンがあります。耐震建築とは、建物の丈夫さで地震の揺れに抵抗する構造のことを言います。建物が丈夫なため、建物自体が地震で倒壊する可能性が低いのですが、直接地面からの揺れを受けるので、建物内の揺れはひどくなります。
免震構造とは、建物内に制震部材（ダンパー）を組み込み、地震の揺れを吸収することでそれに抵抗する構造のことを言います。揺れをダンパーが吸収するので建物内の揺れは小さくなります。
制震構造は、ダンパーを組み込んだ基礎の上に建物を建築する構造で、地震の揺れは免震構造である基礎部分が吸収するので、建物内の揺れは、耐震構造、免震構造より小さくなりますが、地震が起こった時、基礎（土台）ごと横に動くので、それに対する備えが必要です。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資する、返済期間が最長35年で全期間固定金利の住宅ローンの名称で、利用者が有利な条件で住宅ローンを組んでもらえるので、多くの方に利用されています。もちろん、中古マンションを購入する際にも、一定の要件を満たせば、このフラット35が利用できます。
中古マンションを購入する際にフラット35を利用するためには、購入する物件の築年数が25年以内である必要があります。その理由は、築25年以内の物件であれば、確実に新耐震基準で建築された建物であるからです。
しかし、築25年以上の物件であっても、建物の耐震性能が現在の建築基準法に適合するものであることを建築士が証明した書面があれば、例外的に、そのような物件の購入の際にフラット35が利用できます。
住宅ローンを組んだ場合、一定の要件を満たすと、居住した年から10年間、住宅ローンの年末残高の1％を所得税・住民税の控除に利用できる制度を住宅ローン控除といいます。住宅ローン控除を利用するためには、住宅ローンを組んで購入した中古マンションンの築年数が25年未満である必要がありますが、築25年以上の物件を購入した場合でも、上記の耐震基準適合証明書があれば、住宅ローン控除を利用できます。
中古マンションを購入しようとする場合、そのマンションが新耐震基準に基づいて建築されていることを確認すことは重要です。しかし、その物件が新耐震基準で建築されているというだけでは、まだまだ安心とは言えません。新耐震基準であったとしても、マンションの管理状態が極端に悪い場合には、耐震性が危険なレベルまでに落ちていることがあるからです。
例えば、マンションの定期的な外装塗装を怠った場合、雨水がコンクリートひび割れから内部に入り込んで、コンクリート内の鉄骨が不足します。そうなると、マンションの耐震性能は著しく下がり、それほど強くない地震でも倒壊する危険が出てきます。
マンションの管理の状態は、中古マンション購入を仲介する不動産会社を通じて管理組合に依頼すれば、修繕履歴や修繕計画を確認できます。購入前に耐震性能と併せてぜひ確認しておきたい事項です。
耐震等級とは、2000年に制定された「住宅の品質管理の促進等に関する法律」に基づいて制定されたもので、建築基準法上の新耐震基準を満たしていれば1、新耐震基準の1.25倍の強度があれば2、新耐震基準の1.5倍の強度があれば3とランク付けされます。
大雑把に言うと、耐震等級の2で、避難所となる建物（学校など）と同じレベルになります。耐震等級の3で、大規模災害発生時に避難所となる建物（市役所、大病院等）と同じレベルになります。
最近は、大地震が頻発して多くの方々が住宅が高い耐震性能を持つことを希望しているので、耐震等級2のマンションの流通量がだいぶ増えてきております。大地震でもビクともしない中古マンションを希望するのであれば、耐震性能が2の物件を購入するのが良いでしょう。耐震等級は、建築基準法上の耐震性能とともに、チェックしておきたい指標の一つです。