のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションを購入しようとする場合、誰でも、できるだけ優良な物件を購入したいと思うでしょう。そこで、以下では、中古マンションの優良物件を購入するために知っておきたいポイントについて解説します。
中古マンションを購入しようとする場合には、まず、インタ―ネットの各不動産会社のホームページから物件を探すのが普通です。インタ―ネット上では非常に多数の物件の閲覧が可能ですから、それだけで優良物件を見つけることができる場合があります。
不動産会社に直接「良い中古マンションを紹介してください」という話を持っていくと、気に入った物件がなくて断る場合、断りずらいという問題があります。インターネット上の閲覧であれば、断る場合でもそういった問題はありません。
しかし、不動産会社が自分で管理する販売物件をすべてインタ―ネット上に公開しているというわけではありません。不動産会社には、話をして安心できる方だと分かった場合にのみ、紹介したいという物件を抱えていることがあります。そういった物件は、インタ―ネットからの閲覧では決して見つけることができません。そういった物件の中に優良物件が含まれていることがあります。
不動産会社の担当者と仲良くすることも重要です。不動産会社は、自社の販売・仲介物件に関する様々な情報を持っています。それをうまく聞き出すことによって、優良物件が見つかるチャンスが広がります。
不動産会社を訪問するときは、相手に不快感を与えない服装を着用します。対応について、特別に気を遣う必要はないとは思いますが、こっちが客だからといった横柄な態度は厳禁です。常識的なマナーを守る必要があります。
複数の不動産会社を掛け持ちしていると、不動産会社の担当者は、せっかく特ダネを教えても、成約につながらないと考えると、わざわざ労を取って特別な情報を顧客に教えようとするインセンティブが低くなります。できれば、特ダネを引き出すためには、関わりを持つ不動産会社は一社に絞った方がいいでしょう。
購入した中古マンションにリノベーションを行えば、自分の好みにあった素敵な居住空間をリーズナブルな値段で手に入れることができます。立地や築年数などはどうにもなりませんが、それ以外の点であれば、リノベーションを実施することである程度改善することが可能です。
立地条件は非常によいのだけれども、内装や間取りがどうしても気に入らないというような場合には、リノベーションを行うという方法で、立地・内装とも優良なマンションに変身させることができます。
マンションの構造には、壁で建物を支える壁式構造と柱と梁で建物を支えるラーメン構造の2種類があります。ラーメン構造のマンションは、リノベーションの際に自由度が高く、マンション・リノベーションに向いています。一方、壁式構造の場合には、リノベーションの自由度が低く、リノベーションには不向きです。リノベーションを行う場合には、ラーメン構造のマンションを選ぶべきです
中古マンションを購入する場合、給排水管や水回りの確認を忘れてはなりません。築年数が古い中古マンションの中には、給排水管や水回りの劣化が進んだ物件も少なくなりません。入居後にそれらの欠陥に気が付いた場合には、自費でその補修をしなくてはならないケースも出てきます。配管の寿命は短いので特に注意が必要です。
せっかく優良マンションを購入したと思っても、水回りのトラブルで多額の費用が必要になったということになれば、結局、マンション購入は失敗であったという結論になります。購入前に気づいたのであれば、売主に修理を要求することもできますし、仮に買主の費用で修理するにしても、納得してお金を払うことができます。
給排水施設の状況を簡単に確認できる方法としては、物件内の水道の蛇口を目一杯捻ってみて、出てきた水がスムーズに排水されるかどうかを見る方法があげられます。これならば、専門家でなくても誰でも実施できます。
1981年5月31日以前に建築されたマンションは旧耐震基準に従って建てられています。旧耐震基準では、震度5強程度の揺れに耐えられる建物であれば基準をクリアできました。現在、震度6～7の地震が各地で頻発しています。旧耐震基準の建物であれば、大地震が起こった時に倒壊する危険があります。
1981年6月1日以降に建築されたマンションであれば、新耐震基準によって建築されています。新耐震基準は、震度6～7の揺れにも耐えることができるとされていますから、大地震が起こっても、建物が倒壊する危険がほとんどありません。
昨今のように全国各地で大地震が頻発する状況にあっては、新耐震基準のマンションに居住しないと、身の安全を確保できません。2019年6月の時点で、築38年未満の建物であれば、新耐震基準をクリアしています。従って、今後、中古マンションを購入する場合には、築38年未満の物件を購入するべきです。
中古マンションの購入といった場合、どうしても建物というハード面に目が行ってしまいますが、購入しようとするマンションにどのような住民が住んでいるかというソフト面も見逃すことはできません。せっかく優良物件を購入しても、同じマンションに住む他の住民に変わった人が多く、トラブルが絶えないというのであれば、結局、マンションの購入は間違っていたという結論になります。
マンションの住民の状態を確認するには、購入前に、自治会、町内会、近隣住民の方に話を伺うという方法があります。また、インタ―ネットなどの投稿を調べてみるという方法もあります。治安についても、警察などが、その地域の犯罪発生率などを公開していますから、それで確認することができます。
中古マンションの場合、以前からそこに住んでいらっしゃった方々によるコミニティーが形成されています。そのコミニティーにうまく溶け込めば、購入した中古マンションの住み心地が非常に良くなります。購入前に、コミニティーのレベルを確認して、うまく溶け込めるかどうかを調べることも重要です。
購入しようとする中古マンションの大規模修繕の履歴を調べてみることも重要な作業です。マンションの改修でお金がかかるのは、外壁塗装や屋根の改修です。定期的に修繕が行われているのであれば、そのマンションのメンテナンス状態は良好だということができます。
ほとんどのマンションでは、大規模修繕のために、修繕積立金を積み立てておきます。次回の大規模修繕の時期と、現在の修繕積立金の残高を見れば、修繕積立金が十分であるかどうかが分かります。修繕積立金の残高が不足する場合には、修繕積立金の追加徴収又は値上げが予測されます。
定期的に大規模修繕が実施され、修繕積立金の残高が十分であるマンションは優良な物件であるということができます。大規模修繕の履歴や修繕積立金の残高は、取引を仲介する不動産会社の担当者に頼めば、確認することができるでしょう。
いかなるマンションにも居住者が守るべきルールが設定されています。例えば、あるマンションでは「バルコニーに布団を干してはならない」というルールを定めています。そういったマンションに入居して、平気でバルコニーで布団を干していると、他の居住者や管理人から止めるようにとの苦情が入ります。
マンションのルールは、管理規約という形で文書にまとめられているのが普通です。中古マンションの購入を検討する場合には、そのマンションの管理規約に目を通しておく必要があります。そして、どうしても従うことができないルールが設定されている場合には、そのマンションの購入を見合わせるようにします。
マンションのルール違反は、マンションの他の住民とのトラブルの原因となります。入居後に、どうしてもルールが守らなくて、頻繁に管理組合や他の住民とトラブルを起こしていたのでは、いくら素敵な中古マンションを購入しても、そのメリットは半減します。