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マンションの共益費?購入の際に知っておきたい役立つポイントとは

マンションの共益費?購入の際に知っておきたい役立つポイントとは

共益費とは賃貸住宅において、正確には、借家人が共同で利用する設備や施設の維持運営にかかる費用と定義されていますが、実際には、マンションの管理費と同じ意味でつかわれることもあります。どちらにせよ、中古マンションを購入した場合には、必ずこの共益費を支払わなければなりません。

マンションの共益費とは

マンションの共益費とは、マンションなどの共用部分を維持・管理する費用のことです。マンションの共用部分とは、エントランス、階段、エレベーター、廊下、ゴミ置き場などを意味します。こういった場所は、特定の個人の所有物というよりは、マンション所有者全員が共有しているところということができます。

こういった場所の利益はマンション所有者全員が享受しますので、その維持管理にかかる費用も、マンション所有者全員が共益費という名目で、全員がそれぞれ負担します。

共益費にはいったものが分類されるかはマンションによって微妙に異なります。町内会を共益費に含めているマンションもあれば、そうでないところもあります。全体で1つの水道メ―ターしかないマンションの場合には、水道料を共益費に含めているところもあります。共益費に何が含まれているかは、自分が住んでいるマンションに確認する必要があります。

共益費と管理費の違い

中古マンションを購入して、マンションの住民となった場合、毎月毎月管理費用を支払う必要があります。管理費用の相場は、1月当たりだいたい15,000円です。共益費と管理費用は、だいたい同じ意味に使われています。管理費用=共益費と考えて差し支えなく、管理費用を支払った他に、別途、共益費が請求されることはありません。

共益費は、エントランスや集会所、階段・廊下などの共用部分の維持管理費というイメージで、管理費とは、共益費に加えて、管理組合の事務費や管理会社への業務委託費、管理組合の理事への報酬等も含んだイメージです。管理費用の方がより広い概念です。

実際の中古マンションの購入においては、管理費を使うケースが多く、共益費という言葉はあまり出てきません。しかし、管理費は共益費を含みますから、実務的にはこれでも特に問題はありません。

共益費は賃貸住宅でよく使う

共益費は賃貸住宅でよく使う

不動産公正取引協議会連合会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、共益費を「借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用」と定義されます。この定義から、共益費は、賃貸住宅において借家人が家賃の他に毎月支払う費用ということができます。

一方、管理費は、マンション所有者が、そのマンションのエントランスや階段などの共用部分の維持管理費として支払う費用などを意味します。同じ建物であっても、それが賃貸マンションであれば共益費になりますし、居住者が所有権を有するマンションであれば、管理費になります。

共益費は主に賃貸住宅の取引の際によく使われる用語です。中古マンションや分譲マンションの取引では管理費が使われますので、共益費という言葉はあまり出てきません。ただし、賃貸住宅の大家さんの中には、管理費と共益費をごっちゃごっちゃにして使っている方もいらっしゃるので、賃貸住宅の話の中に管理費が出てくることもあります。

共益費の減額交渉はできるか

マンションの共用部分の維持管理費である共益費が高すぎる場合、マンションの管理組合に対して、共益費を引き下げるように求めることは可能です。実際に管理組合が共益費を値下げしてくれるかどうかは、管理組合次第と言えます。

共益費の値下げが実現したとしても、その分、エントランスや階段、廊下などの共用部分の管理がおろそかになって、不愉快な思いをするのであれば、結局、共益費を下げなかった方が良かったという話になります。共益費はただ安ければそれでよいのではなく、適正な共用部分の管理を実現しつつ、可能な限り価格を下げるというスタンスが重要です。

ただし、減額交渉自体はしてはならないということはありません。管理組合の総会の時の議案として提案してもよいし、直接、理事長などに談判してもよいかもしれません。不当に共益費が高い場合は、それを是正することは望ましいことになります。

安すぎる共益費のマンションは要注意

マンションの共益費(管理費)の相場は、1㎡当たり月約200円と言われています。70㎡のマンションを想定した場合、平均的な共益費は月14,000円となります。自分が購入しようとするマンションの共益費の水準が平均的な水準より低い場合には、次のことを確認しましょう。

  • エントランスの電灯が切れていないか
  • 階段や廊下の清掃が行き届いているか

共益費が相場よりも低い場合には、マンションの管理が疎かになっている可能性があります。「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、マンションの管理の状態はマンションの寿命や資産価値に大きな影響を与えます。共益費の水準が低すぎる場合には、マンションの管理が適正に行われておらず、従って、入居後に大きな不利益を被る可能性があります。

中古マンションの購入を検討する場合には、購入しようとする中古マンションの管理費とその相場水準を比較して、管理費用が安すぎる場合には、マンションの管理の状態を確認し、それが良くない状態である場合には、そのマンションの購入を控えた方が良いでしょう。

マンションの共益費が高くなるケース

マンションの共益費が高くなるケース

タワーマンションなどは、屋上にプールがあったりするなど、共用部分が豪華に作られているので、共益費が割高になる傾向があります。一般的には、タワーマンションの共益費の水準は、一般のマンションよりも40%程度高いと言われています。また、新築物件の共益費も、中古物件のそれと比較して高くなる傾向があると言われています。

購入しようとする中古マンションの管理費の水準が、一般的な相場水準(1㎡当たり月額200円)よりも極端に高い場合には、そのマンションの共用部分の設備やサービスが、それに見合っているかどうかを確認する必要があります。それが見合ってなければ、そのマンションの管理費は高すぎることになります。

マンションの共益費は毎月毎月支払う必要がありますので、共益費の水準が高い場合、長い期間で考えると、非常に大きな負担となります。自分の経済力での余裕をもって支払える水準の管理費を設定している中古マンションを選ぶ必要があります。

共益費はどうやって決まるか

共益費の金額は、基本的には、物件の共用部分の維持管理にかかる費用を、住宅の面積に応じて各戸で配分するという方法で計算します。例えば、物件の共用部分に係る金額が月額50万円で、構成が50㎡のマンションが50戸であるとした場合、月額の共益費の水準は、50万円/50戸=10,000円になります。

共用部分の規模や内容によって、その共用部分の維持管理にかかる費用は異なってきますから、当然、共益費の金額も変わってきます。エレベーターのあるマンションの方がエレベーターのないマンションよりも共益費が高くなりますし、豪華な共用部分になればなるほど、共益費の水準も上がってきます。

東京都内にあるタワーマンションの中には、共用部分として25mプールやラウンジが設けられているところもありますが、そういったマンションの共益費が非常に高い水準となることは言うまでもないことです。

共益費の使い道

平成19年に社団法人・日本住宅建設産業協会が発表した「賃貸住宅における共益費の在り方に関する研究報告書」では、共益費として収受した項目で多いものとして、以下が上げられています。

  • 共用電気費 78%
  • 共用灯保守・交換料 69%
  • 教養水道料 64%
  • ゴミ置き場清掃費 57%
  • 定期清掃費 56%

変わったものでは、「専用庭管理費(7%)」、「砂場の管理費(4%)」が共益費の名目で利用者から徴収されているケースもあります。なかには、町内会費を共益費の名目で徴収しているところもありましたが、町内会費は納付義務がないので、共益費として徴収すべきではないという意見もあります。

この調査結果からは、共益費の大半は、共用部分の電気料や電灯交換費、ゴミ置き場などの清掃費に充てられていることが分かります。共益費の使用用途について疑問がある場合には、一度管理組合に問い合わせてみるとよいでしょう。

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