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マンションには必ず管理組合が設置されています。中古マンションを購入すると、そのマンションの管理組合の組合員となります。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、マンションにとって管理は重要です。そして、その管理の中心を担うのが管理組合です。
マンション管理組合は、マンションの所有者で構成される団体のことを言います。マンションの管理方法や所有関係などを規定する法律として「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」がありますが、この法律によって各マンションごとに設置が義務付けられています。
区分所有法は昭和37年に制定されましたが、制定当時の法律には、管理組合に関する明確な規定がありませんでしたので、マンションの管理を巡って様々なトラブルが起こりました。それを踏まえて、昭和57年に実施された区分所有法の大改正では、管理組合に関する規定が設けられ、管理制度の充実が図られました。
マンションの所有者は、必ずそのマンションに設置されている管理組合の構成員となります。中古マンションを購入してマンション所有者になった場合には、自動的に管理組合の組合員となります。
マンション管理組合が行う代表的な業務としては次のようなものが上げられます。
上記のような業務を行うため、管理組合は基本的なルールである管理規約を定めます。また、管理業務を遂行するために、理事長や理事、監事などの機関を置きます。管理組合自体が実施することが困難な業務がある場合、そのような業務の全部または一部は、マンション管理会社に委託して行うこともあります。
総会が年1回開催されます。その他、必要に応じて臨時総会が開催されます。中古マンションを購入した場合、自動的にマンション管理組合の組合員になりますので、総会や臨時総会に積極的に出席して意見を述べることが求められます。
管理組合の実際の運営は「理事会」と呼ばれるマンション所有者の代表者（理事）数名で構成されるグループによって進められます。マンション所有者の中から理事を選ぶ方法としては、輪番制や選挙制、抽選制など様々ありますが、いずれにしても、理事はマンション所有者の中から選ばれます。
理事会は数カ月に1度から、間隔が短い場合には1～2か月に1度のペースで開催されます。理事会では、マンション管理の基本方針、情報の共有、懸案事項や修繕工事の実施の可否などが話し合われます。
理事会の活動は1年間を通して行われますが、事業年度の最後に通常総会が開催されます。通常総会では、その年度に実施された事業の報告と次年度の事業計画の説明が代表理事から行われ、組合員の賛否が問われます。代表理事の報告や説明が組合員の賛成多数で可決された場合、その事業年度は終了し、翌事業年度がスタートします。
管理組合の理事は、自分の仕事を持っていて、休日などの仕事の合間に管理組合の活動をするという方がほとんどです。また、マンションの管理には専門的な知識が必要になりますが、マンション所有者の中から選出される理事は、ほとんどがマンションに関しては素人です。
そのため、多くのマンション管理組合では、マンション管理の専門家であるマンション管理会社と業務委託契約を結んで、マンション管理業務の全部又は一部を管理会社に委ねます。業務委託契約の内容にもよりますが、マンション管理業務のほとんどを管理会社が行うというケースもあります。
最近では、競争が激しくなり、管理組合が管理会社と料金交渉を行なったり、より安い料金で業務を委託を実施してくれる管理会社に契約変更というケースも増加しています。管理組合は、自分のマンションにより適合する管理会社を自由に選択できるようになっています。しかし、「安かろう悪かろう」ではなく、料金はある程度高くてもしっかりした管理を実施してくれる管理会社を選ぶべきです。
中古マンションを購入すると、自動的に、そのマンションの管理組合の組合員となりますが、その場合、その管理組合に毎月管理費用を支払う必要があります。マンションの管理組合は、エントランスやエレベーター、自動ドアの光熱費、清掃費、電気・給排水設備の保守点検費といった支出を行いますが、そういった費用に充てるために、組合員から管理費用を徴収します。
管理費用の水準は、マンションの規模やグレード、サービス内容によって異なってきますが、だいたいの相場は月額15,000円程度です。この他、マンション所有者になると、定期的に実施される大規模修繕に備えて、毎月修繕積立金を積み立てる必要がありますが、この修繕積立金の平均的な相場が月額6,500円ですから、管理費用と修繕積立金を合わせると、平均で2～3万円の支出が必要になります。
住宅ローンを組んで中古マンションを購入した場合には、毎月住宅ローンの支払いが必要になりますが、その支払いのほかに、毎月2～3万円程度の支払いが必要になります。
中古マンションの購入を検討する際には、購入しようとするマンションの管理組合の状態も確認しておきます。マンション管理組合の中には、理事同士が裁判を起こしているところもあります。そういったマンションでは、しっかりした管理が実施されていないことが多く、購入を控えた方が良いでしょう。
管理組合の状況を確認するには、総会や臨時総会の議事録を閲覧するとよいでしょう。管理組合に直接問い合わせるか、仲介を依頼した不動産会社の担当者に話をしてみるといいでしょう。議事録を閲覧すれば、そのマンションの管理組合の実態をある程度把握することができます。
ほとんどのマンションのエントランスには、管理組合からマンションの住人に対するお知らせを掲示する掲示板が設置されていますが、その掲示板の状態（きちんと整理されているかどうか）をみても、マンションの管理組合の状態をある程度確認することができます。
マンションの管理費の相場は、1㎡当たり200円前後と言われていますが、これは、5階以上20階未満の一般的なマンションを想定しています。この平均値は、20階以上40階未満では1㎡当たり240円～248円と約2割増しになり、40階以上となると1㎡当たり281円と4割近くも上昇します。
最近流行しているタワーマンションとは20階以上のマンションですが、タワーマンションの場合には、管理費用が一般のマンションよりも随分高くなります。タワーマンションの管理費用が高くなる原因としては、大規模タワーマンションはハイグレードな物件が多く、共用施設やサービスが豪華だという点が上げられます。
タワーマンションには富裕層が入居することが多いので、管理費用は高くても特に問題はないかもしれませんが、富裕層でない場合には、タワーマンションにあこがれて入居したけれども、管理費用が高くて大変だという事態に陥ることがあるので注意が必要です。
管理費用の6割から7割は、管理会社への業務委託費が占めると言われています。従って、管理費用を削減するためには、管理会社に支払う業務委託費を削減することが最も効果的な方法です。
管理会社の業務委託費で一番大きなウエイトを占めるのが、人件費です。多くの管理組合では、管理会社の担当者の勤務日数を週5日から週3日に削減したり、勤務時間を9時～17時→9時～12時に削減する方法で、人件費を削減し、その結果、業務委託費を削減しています。
ただし、「マンションは管理を買え」という言葉があるように、いたずらに人件費を削って管理費を削減した結果、マンションの管理が疎かになってマンションの資産価値が下がり、かえって損をしてしまうということもあります。人件費削減をはじめとするコストカットには、その影響もよく見極めて、慎重に判断することが必要です。