のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションは一生に一度あるかないかの大きな買い物なので、絶対に失敗しないようにしなくてはなりません。食品や衣料品のように、簡単に返品や交換はできません。従って、事前に十分に調べてから物件を購入する必要があるのですが、以下では、中古マンションを購入する場合に気を付けるべき注意点について解説します。
1981年6月に建築基準法上の耐震基準が改正され、それまでは震度5程度の地震で倒壊しない程度の強度があれば建築確認が下りましたが、改正以降は、建築確認申請が通るためには、震度7程度の地震で倒壊しない程度の強度が必要になりました。
1981年6月前に建築確認が実施された中古マンションは、震度7の地震があった場合、倒壊する危険性があります。震度7程度の地震は、現在の日本では普通に発生します。従って、改正後の耐震基準で建築確認が実施されたマンションでないと、安心して住むことができません。
2019年6月の時点で、築38年未満のマンションであれば、新耐震基準に従って建築されています。購入した中古マンションに安心して住むためには、新耐震基準で建設された物件を購入する必要がありますので、築38年未満の比較的新しい物件を選ぶ必要があります。
マンションの資産価値は新築時に最も高く、築20年から25年で新築時の約半分となり、その後は、長い間、新築時の資産価値の約半分のところで、その価値を維持し続ける状態が続くと言われています。
従って、購入した中古マンションを住み替え時には売却することを想定した場合、築20年～25年のマンションを購入すれば、新築時の資産価値の約半分の価格でマンションを購入できるうえ、一定期間居住後に売却する際にも、比較的高い値段で売却することができます。
マンションの耐用年数は60年から120年と言われていますから、築20年～25年の物件を購入した場合でも、40年～100年程度は居住可能です。戸建て住宅の場合は、平均37年で建て替えられるといいますから、築20年～25年の物件では、購入後の居住期間が短くなりますが、マンションの場合には、その築年数で購入しても、購入後に十分な居住期間があります。
中古マンションを購入する場合、ほとんどの方は住宅ローンを組まれると思いますが、その際に、注意しなくてはならないのが返済負担率です。返済負担率とは、年収に占める1年間のローン返済額です。例えば、年収600万円の方が、月々15万円、1年間で180万円の住宅ローンの返済をする場合、返済負担率は、180/600＝30％となります。
余裕をもって住宅ローンの返済を行うためには、返済負担率は20％程度が望ましいとされています。ところで、多くの方が利用している住宅金融支援機構と一般の金融機関が提携して提供するフラット35では、返済負担率の上限が、年収400万円未満で30％、400万円以上で35％と定められています。
フラット35の借入上限額で住宅ローンを組んだ場合、返済負担率が30％又は35％となり、余裕をもって返済できる返済負担率の20％を大きく上回ることになります。従って、このケースでは、毎月の住宅ローンの支払いがきつく感じられるようになる可能性があります。
マンションには、既存の居住者によってコミニティーが形成されています。入居後に、そのコミニティーに馴染めるかどうかは、購入後したマンションに快適に住めるか否かを左右します。
例えば、少し背伸びをして、販売価格の高いマンションを購入したとします。しかし、そのマンションの住民は高級志向で、そのマンションの住民と話が全く合わなかったとします。すると、そのマンションには住みにくくなります。マンションの立地や内装などは気に入っているとしても、そのマンションのミニティーと合わないのであれば、購入したマンションの魅力は半減してしまいます。
中古マンションを購入する場合には、値段や内装、立地といったハード面に目が行きやすいのは事実ですが、こういったソフト面も考えなくてはなりません。マンションに変わった住民が多い場合も、入居後にトラブルが多発して、悩まされることになります。十分な注意が必要です。
最近は、マンション・リノベーションが注目されるようになっています。比較的安価な中古マンションを購入してリノベーションを行い、費用を節約しながら、自分の好みに合った居住空間を手に入れるという方法は、非常に合理的な方法です。
購入したマンションにリノベーションを実施したい場合には、購入するマンションの構造について注意しなくてはなりません。マンションには大きく分けて壁式構造の物件とラーメン構造の物件があります。壁式構造とは、柱や梁を使わないで壁で躯体にかかる力を支える構造のことを言います。一方、ラーメン構造は、柱と梁を剛接合して躯体にかかる力を支える構造のことを言います。
壁式構造のマンションは、リノベーションに大きな制限が付きます。一方、ラーメン構造のマンションは、比較的自由なリノベーションが可能になります。マンション・リノベーションを行いたいのであれば、ラーメン構造のマンションを購入すべきです。
マンションの寿命は、メンテナンスの状態によって大きく左右されます。マンションでは、一定期間ごとに、外装塗装をすることが重要だと言われていますが、これは、雨水に含まれる酸性成分がマンションのコンクリート内部に浸透し、内部の鉄骨が腐食するのを防止する上で重要な役割を果たすからです。
定期的な外装塗装を実施しない場合には、マンションの寿命を決める上で重要な役割を果たす鉄骨が早期に腐食し弱体化し、マンションの寿命は短くなります。その他、定期的な点検で、損傷個所を早期に発見し、補修をすることで、マンションの寿命は大幅に伸びます。
購入を検討しているマンションのメンテナンスの状態は、マンション管理組合が保有している大規模修繕などに関する記録を閲覧すれば、確認することができます。購入前にぜひ確認しておきたいものです。
資産価値からみたおススメの中古マンションは、新築から20年～25年が経過した時点の物件となりますが、マンションの給排水設備等水回りは新築から15年が経過すると、劣化が目立つようになると言われています。
マンションの耐用年数は60年から120年程度と言われていますから、新築から20年～25年程度では、マンションの躯体に劣化が目立とつということはまずありませんが、水回りだけは劣化が早いので、築年数が浅いからと言って油断できません。
マンションを購入する際には、水回りの状態を入念に確認しておいた方が良いでしょう。簡単に水回りの状態を確認する方法は、水道の蛇口を一杯まで捻って、水を出してみることです。この状態でも異常がない場合には、水回りは一応は大丈夫ということになります。天井や床下の給排水管の状態を目視確認する方法もあります。
眺望が気に入って中古マンションを購入したけれども、購入して数年で隣の空き地に高層ビルが建ち、眺望が台無しになってしまったという話はよく聞きます。反対に、商業地域から離れていて、買い物に不便なマンションであったのに、後に近隣地に大型のショッピングセンターがオープンし、買い物が非常に便利になったということもよくある話です。
資産価値に関しても、JRや私鉄の駅が近くで開業したりすると、中古マンションの資産価値は急に上がります。周辺の道路が整備された場合であっても、資産価値は上昇します。いずれにしても、中古マンションは、周辺地域の整備計画の影響を受けやすいです。
購入しようとする中古マンションの周辺整備計画は、取引を仲介する不動産会社の担当者に聞いてみれば、教えてくれます。この他、物件所在地の自治体のホームページや広報を閲覧することでも確認できます。