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2019年10月から消費税の税率が8％から10％に増大しますが、それに伴って、中古マンションを購入する際に負担すべき消費税の金額も大きくなり、懸念されています。そこで、以下では、中古マンションの購入の際に課税される消費税について解説します。
ほとんどの方は、中古マンションを購入する際に、不動産会社に取引の仲介を依頼します。そのケースでは、契約が成立すると、仲介した不動産会社に対して、仲介手数料を支払います。この仲介手数料に対して、消費税が課税されます。
この仲介手数料は、宅地建物取引業法によって、その上限額が定められています。その上限金額は、売買価格が400万円以上の場合、以下のとおりとなります。
例えば、4,000万円の中古マンションを購入するケースで、取引の仲介を不動産会社に依頼し、契約が成立した場合、売主又は買主は、（4,000万円×3％＋6万円）×消費税額を上限とする仲介手数料を支払う必要があります。この金額は消費税率を8％とすれば136万800円、消費税率を10％とすれば138万円6千円となります。消費税の8％から10％への増税で、支払金額が25,200円上がります。
中古マンションを購入する場合、様々な諸経費が発生します。その主なものを上げると、以下のようになります。
銀行事務手数料とは、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、金融機関に支払う手数料のことを言います。登記費用は、登記にかかる登録免許税と司法書士に支払う報酬の合計額のことを言います。引っ越し費用は、家族全員が旧居から購入した中古マンションに引っ越すための費用のことを言います。新規家具家電購入費は、引っ越しに合わせて家具や家電を買い替える場合のその買い替え費用のことです。
4,000万円の中古住宅をフルローン（購入費の全額をローンで賄う場合）で購入するケースを想定してみます。銀行手数料はローン借入額の2％ですから約80万円、登記費用が登録免許税35万円＋司法書士報酬15万円＝50万円、引っ越し費用が家族4人で約25万円、新規家電購入費用が4人家族で約100万円です。
4つの費用の合計額は80万円+50万円＋25万円+100万円＝255万円ですが、このうち、登録免許税の35万円は消費税非課税となります。従って、消費税課税対象となる諸経費の金額は220万円です。これにかかる消費税は8％だとすると17万円6千円、10％だと22万円となります。
中古マンションを購入する場合、売主が不動産会社の場合には、購入する中古マンションの売買価格は消費税を上乗せした価格となります。例えば、建物自体の価格が5,000万円の中古マンションを不動産会社から購入すると、その販売価格は消費税率が8％のときは5,400万円、消費税率が10％の時は5,500万円となります。
同じ物件を個人から購入する場合は、売買価格に消費税を上乗せする必要はありません。建物本体価格である5,000万円を支払えば、中古マンションを購入することができます。従って、同じ物件であれば、不動産会社が保有する物件を購入するよりも、個人が保有する物件を購入する方が、消費税分だけ安く購入することができます。
購入先が個人であるか不動産会社であるかは、不動産広告の中に掲示されている「取引の態様」を確認します。取引の態様が「売主」となっていれば、販売物件の売主は不動産会社なので、本体価格に消費税を加算した金額が販売価格となります。一方、取引の態様が「媒介・一般・仲介」となっていれば、売主が個人ですので、本体価格がそのまま販売価格となります。
土地取引には消費税が課税されません。中古マンションを購入する際、通常は、マンションとその敷地に対する権利（敷地権）をセットで購入します。不動産会社から中古マンションを購入する場合でも、消費税が課税されるのは建築物であるマンションのみで、その敷地の権利については、消費税非課税となっています。
中古マンションの場合、建物の敷地となっている土地の面積も広いですが、その土地は多くのマンション所有者の共有となっています。従って、土地評価額にその土地の各人の持分（敷地権割合）を乗じて計算される敷地権の評価額も、少なくなる傾向があります。
一戸建ての場合、土地・建物の評価額に占める土地の割合が大きく、土地取引に消費税が課税されないことで、土地建物全体に係る消費税が課税される部分の割合は少なくなりますが、中古マンションの場合、マンションの評価額に占める敷地権評価額が占める割合が少ないので、土地取引に消費税が課税されないとしても、取引価格に占める消費税課税対象部分の割合は大きくなります。
中古マンションを購入し、そのマンションに入居した場合、毎月管理費用を徴収されます。この管理費用には消費税はかかりません。国税庁が公表している質疑応答事例には、集合住宅（マンション）の共益費（管理費）には消費税は課税されないと明示されています。従って、2019年10月に、消費税が8％から10％に増税されたとしても、それに伴って管理費用が増額されることはありません。
駐車場料金については、同じく国税庁の質疑応答事例を参考にすると、自動車を所有するしないに関わらず、1戸につき1台以上の駐車場が付属する場合に支払う駐車場代は消費税が課税されませんが、それ以外の駐車場に支払う駐車場代には消費税が課税されることになります。
従って、マンション入居後に、マンションの管理組合等と個別に駐車場契約を締結した場合に支払う毎月の駐車場料金には、消費税が課税されることになります。
2019年10月に消費税の税率が10％に引き上げられるわけですが、それに伴い、中古マンションの購入の際に上乗せされる消費税が増えますので、同じ物件を購入するとした場合でも、8％の時に住宅を購入する時よりも、より大きなお金が必要となります。
そのため、消費税が8％の段階で中古マンションを購入したいと誰もが思うところですが、中古マンションの購入時に課税される消費税の税率が8％となるのは、2019年9月30日までに引き渡された中古マンションです。
取引に課税される消費税の税率を8％に抑えたいのであれば、2019年9月30日までに売主から物件の引渡しを受けておく必要があります。特に、売主が不動産会社である中古物件を購入する場合には、消費税の負担が大きくなりますので、できるだけ2019年9月30日までに物件の引き渡しを受けて、消費税を節税したいものです。
中古マンションを購入する際に、様々な形で消費税が課税されることになるのですが、その負担を軽減する目的で創設されているのが「すまい給付金」です。これは、消費税の税率8％の時点では、中古マンションを購入した年収510万円以下の方が、一定の手続きをすることで、最大で30万円の給付金を受給できるというものです。
消費税率が10％になると、すまい給付金の対象者及び最大支給額が増額されます。その場合には、年収775万円以下、最大支給額が50万円となります。売主が不動産会社である物件を購入する場合には、取引に係る消費税のすべてをすまい給付金で賄うことは難しいですが、売主が個人の場合には、上手にやりくりすれば、すまい給付金で取引にかかる消費税の支出をすべて賄うことも不可能ではありません。
すまい給付金を受給するためには、国土交通省に設置されているすまい給付金事務局に対して、一定の添付書類を添えた申請書を提出します。取引を仲介した不動産会社が手続きを代行し、申請人に代わってすまい給付金を受給し、すまい給付金分をマイナスした売買代金を請求するという代理受領制度も用意されています。
住宅ローン控除制度とは、住宅ローンを組んで中古マンションを購入した上、その住宅を取得してから6カ月以内に入居し、その後も引き続き住み続けることで、入居した年から10年間にわたり、ローン残高の1％相当額を所得税から控除できるという制度です。10年間で最大400万円もの控除を受けられるため、住民税や所得税の負担が大幅に削減されます。
2019年10月の消費税の増税に合わせて、住宅ローン控除を受けることができる期間が10年から13年に延長されます。従って、控除を受けることができる金額が13年で最大520万円と、さらに所得税の節税効果が大きくなります。
住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入した年の翌年の確定申告の時期に、自分で確定申告の手続きを行い、その際、同時に、住宅ローン控除を受ける手続きも行います。なお、サラリーマンの方の場合、2年目以降は、会社の年末調整で、住宅ローン控除を受けることができますので、2年目以降は確定申告を行う必要はありません。