のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションを購入してリノベーションを行い、新築同様の素敵な居住空間を低コストで入手する方法は最近非常に注目されています。その際、リノベーションしたマンションに、工事施工後どのくらい住むことができるかということは、非常に大切なポイントです。以下では、この問題に重要な影響を与える、リノベーションマンションの耐用年数について解説します。
税法で定められるマンション（鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年です。実際には、マンションの竣工から、経年劣化によって人が住めなくなるまでの期間は、税法で定められる耐用年数（法定耐用年数）よりも長くなる傾向があります。
メンテナンスをしっかり行った場合には、マンションの寿命は100年を超えると言われています。ただし、マンションには、経済的寿命というものがあって、実際にはまだまだ居住することが可能だけれども、経費がかさむようになって、物理的な寿命が来る前に、マンションが取り壊されてしまうこともあります。
建築にも流行があり、長期間経過するとデザインや室内設備が古臭くなって、空き家が目立つようになり、経済的にマンション経営が成り立たなくなって、マンションが閉鎖されるということもあります。
リノベーションした場合の法定耐用年数についてですが、これは、基本となる建物の耐用年数がそのまま適用されるのが原則です。税法で定められるマンション（鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年ですので、この原則に従うと、リノベーションした場合のリノベーション部分の耐用年数も原則によって47年ということになります。
ただし、これは税法が定める耐用年数でありますから、実際に、リノベーションした部分が、新設時点から、経年劣化によってボロボロになり完全に利用できなくなるまでの期間は、税法が定める耐用年数とは異なるのが普通です。リノベーションの内容によっても、耐用年数は異なってきます。
税法上の耐用年数は、大家さんなどマンションを賃貸している人であれば、細かいところにまで気を遣う必要がありますが、個人の方で居住用としてマンションを購入した方の場合には、47年という年数だけ覚えておけば十分でしょう。
マンションの税法上の耐用年数は47年ですが、マンションの物理的な耐用年数は60年、メンテナンスの状態が良ければ100年超と言われています。しかし、現実には、マンションが物理的な寿命の限界まで使用されることはありません。
マンションには、経済的な寿命があります。上記でもお伝えしましたが、建築にも流行があり、長い時間が経過すると、マンションの作りが古臭く感じられるようになったり、設備が周辺のマンションより明らかに劣るようになったります。そうすると、マンションの入居者が減り空き家が増え、マンションの経営自体が成り立たなくなってきます。建物が十分に使える状態にあっても、経営が成り立たなくなれば、マンションは閉鎖するしかありません。こういった経済的な寿命も考えた場合、税法上の耐用年数の47年は、妥当な年数だということができます。
従って、リフォームした中古マンションに何年住めるかということについては、リフォーム前のマンションの税法上の残存耐用年数（最長で47年）をその答えとして問題はないでしょう。
マンションの資産価値は、新築時に最も高く、その後は、時間の経過とともに、カーブを描くようにして、資産価値が低下してゆきます。一般的には、新築時点から20年を経過した時点で、マンションの資産価値は新築時の半分程度となり、それを過ぎると、時間の経過に対する資産価値の減少は少なくなって行き、資産価値は安定します。
新築から20年から25年程度の時期は、マンションの資産価値が底を打って安定した時期となります。この時期が中古マンションの買い時です。中古マンションを購入する場合、一定期間居住した後は、マンションを売却することになるかと思います。その際に、少しでもマンションが高く売れた方が良いに決まっています。
新築20年から25年の時期の中古マンションを購入した場合、一定期間居住後にマンションを売却するときに、比較的高くマンションを売ることができます。この点でも、この時期が中古マンションの買い時です。
中古マンションを購入してリノベーションを行い、新築同様のマンションを手ごろな価格で手に入れる方法は、最近注目されています。ところで、この方法を行う場合には、築年数がどのくらいの中古マンションを購入すればよいのでしょうか。
築年数が20年から25年ころの中古マンションは、資産価値が底値を売って安定している時期なので、中古マンション購入の適期であること、そしてリフォームマンションの耐用年数は、リフォーム前のマンションの残存法定耐用年数（最長47年）であることも上記でご説明いたしました。
これらからすれば、中古マンションを購入してリノベーションを行いたい場合には、築年数が20年から25年の中古マンションを購入すれば、一番良いことが分かります。この築年数であれば、新耐震基準をクリアしていますから、防災の観点からも安心です。築25年の中古マンションのリフォーム後の残存法定耐用年数も22年間ありますので、リフォーム後も十分な期間マンションが利用できます。
国土交通省が2013年に発表した調査結果によると、RC（鉄筋コンクリート）系マンションの約50％が、新築から68年以内に建て替えられているそうです。このデータは、マンションの物理的な寿命（耐久性）を表示したものではなく、RC系マンションは平均して約68年で建て替えられることを意味しています。
実際には、建替えられることなく、住む人がいなくなっても放置されるマンションもありますから、68年という数字をマンションの物理的な寿命とすることはできません。しかし、マンションが竣工時から建て替えに至るまでの期間のおおよその年数を知ることは、決して無駄なことではありません。
もう少しで建て替えが予定されている中古マンションを購入した場合、近い将来に、多額の建て替え費用の拠出金の支払いが必要になるケースがあります。古い中古マンションを購入する場合には、十分な注意が必要です。
一戸建ての住宅の場合、リノベーションを行うと耐用年数が増加します。しかし、マンションの場合、大規模なリノベーションを行っても耐用年数が必ず増加するというわけではありません。それは、1つの専有部分でリノベーションを行っても、マンション全体の耐用年数が増加するというわけではないからです。
例えば、築50年とか60年とかという、非常に古いマンションを購入して、そのマンションの1専有部分でリノベーションを行った場合、確かに、リノベーションを行った専有部分の耐用年数は伸びるかもしれませんが、マンション全体としては、10年以内には確実に建て替えられるでしょう。そうすると、リノベーションを行ったマンションの専有部分も利用できなくなります。
リノベーションをした部分の耐用年数は、元の建物の耐用年数と同じ年数というのが一般的なお話ですが、マンションの専有部分をリノベーションしても、マンション全体の耐用年数が伸びないことを考えると、中古マンションの場合には、この話をそのまま当てはめるのは適切でないかもしれません。
中古マンションのリノベーションをした場合、専有部分の耐用年数は伸びても、マンション全体の耐用年数が伸びないことと、マンション全体の耐用年数が経過して取り壊されると、専有部分も利用できなくなることを考えると、結局、中古マンションのリノベーションをしても、耐用年数は変わらないという結論になります。
中古マンションの寿命は、メンテナンスをしっかりした場合としない場合では、大きく変わります。このことを考えると、リノベーションをした方が、寿命（耐久性）が延びることは間違いがありません。しかし、マンションの耐用年数は耐久性だけでは決まりません。経済的寿命も大きく影響しています。これらのことを考えると、リノベーションをした中古マンションの耐用年数は、簡単に計算できない複雑なものになります。