のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
中古マンションの購入は一生に1度か2度の大きな買い物なので絶対に失敗したくない。できれば優良物件を選んで成功したいと誰もが考えます。そこで、中古マンションで優良物件を見つける方法やコツについて以下で解説します。
現在は、中古マンションを購入しようとする場合、インターネットを使って物件を探すことが当たり前になっていますが、あるアンケート調査によると、インタ―ネットで公開していない販売物件があると回答した不動産会社は全体の50％以上に上ります。
販売物件をインターネットで公開していない理由として、売主が「実際に会って人柄を見てから紹介したい物件だから」というのもあるようです。そういった理由から、インターネットに公開されていない物件の中に掘り出し物の優良物件がある可能性は高くなります。
そういった物件は、不動産会社の担当者から紹介してもらうしか方法がないわけですが、そのためには、不動産会社の担当者と仲良くなっておく必要があります。担当者と仲良くなるコツとしては、身だしなみを整えて来店時の第一印象をよくすることと、複数の不動産会社をかけもちせずに、できるだけ1社の担当者に絞ってコンタクトをとることです。
中古マンションを購入してリノベーションを行う方法は、費用を節約しながら居住者の希望に沿った居住空間を実現できる方法として最近注目されています。立地が良くて建物の基本構造がしっかりしている中古マンションであれば、リノベーションで自分の気に入った内装に自由に作り変えることができます。
中古マンション購入とリノベーションを組み合わせることで、優良物件を見つけなくても、自分で優良物件を作り上げることができます。さすがに、立地はどうにもなりませんし、マンションの基本構造によっては、リノベーションに大きな制限がかかることがあります。
しかし、購入物件のリノベーションを行うとすれば、立地がよくと基本構造がしっかりしているマンションさえ見つかれば、それを優良マンションに変更できるわけですから、リノベーションを行わない場合よりも、優良マンションを手に入れる可能性が高くなります。
給排水管は劣化しやすいため、築年数の古い中古マンションを購入した場合に、入居後に水回りのトラブルが発生することがよくあります。購入時の契約で、そういった場合に売主が無償で修理を行ってくれるという取り決めになっていれば問題はないのですが、そういったものがない場合には、買主の負担で修理を行わなくてはなりません。
水回りの修理には、比較的大きな費用がかかりますので、購入後に買主の負担で水回りの修理が必要な物件を購入してしまうと、大変です。優良物件の条件として、購入後のトラブルがないということも上げられますが、こういった物件は、優良物件ということはできません。
契約書にサインをする前に、購入希望物件の水回りの状態を確認するように心がけます。水回りの状態が悪い場合には、トラブルが起こった場合に、売主の負担で修理をしてもらえるように交渉します。
中古マンションを購入したけれども、内装や間取りがどうしても合わないという場合には、リノベーションで改善できます。しかし、基本構造はリノベーションではどうにもなりません。仮に、基本構造のリノベーションを行うとすると、莫大な費用がかかるので、結局は、新築マンションンを購入したほうがよいという話になります。
基本構造自体がリノベーションに向いていないという場合もあります。例えば、マンションの代表的な基本構造には、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と壁で建物を支える「壁式構造」がありますが、「ラーメン構造」の方がリノベーションの自由度が高く、間取り変更を伴うリノベーションが可能です。一方、「壁式構造」の場合には、リノベーションの自由度が低く間取り変更はできません。
中古マンションの購入後に間取り変更を伴うリノベーションを計画している場合に、壁式構造の物件を購入してしまうと、計画は実現しません。購入物件の基本構造の変更は事実上不可能ですので、購入前によく確認しておく必要があります。
立地や内装、価格面で優良な物件であっても、維持管理の悪いマンションはその魅力が半減します。「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、適切に管理されたマンションであるかどうかは、中古マンション購入が成功するかどうかの重要なポイントとなります。
例えば、1階の集合ポスト廻りにチラシが散乱しているような状態のマンションは管理が行き届いておらず、住民の意識も低いと推測されます。管理が適切に行われていないマンションを購入した場合には、トラブルに巻き込まれることも多く、入居後に不愉快な思いをすることが確実です。
入居前に、マンションの管理の状態を把握すること簡単ではありませんが、住民への聞き取りなどである程度のことは分かります。マンション住民のゴミの出し方を見ればその管理の状態がよく分かるという意見もあります。管理が行き届いているマンションか調べることも、優良物件を探しだすために必要なプロセスです。
中古マンションの優良物件というと、価格や立地、内装などに目が行きがちですが、入居後のご近所づきあいがうまくいくかどうかも、マンション購入が成功するかどうかに重要な影響を与えます。せっかく気に入った中古マンションを購入しても、そのマンションに変わった住民が多く、トラブルが多発するようでしたら、そのマンションの魅力は半減します。
マンションの住民の状態を確認する方法としては、マンションの住民やマンションの管理人に挨拶をしてみたり、話しかけてみたりしてその反応を見る方法や、マンションの周囲に居住する住民への聞き取りを行う方法が考えられます。ゴミの出し方を見ればそのコミニティーの意識レベルが分かるという意見もあります。
マンション住民に変わった人が多いと、駐車場に一瞬でも自動車を止めると警察に通報されたり、窓から布団を叩いただけで怒鳴り込まれたりします。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき個所やその時期、およその費用などを行う専門業務のことです。
ホームインスペクションを行った中古マンションであれば、その結果を確認することができますので、重大な欠陥がある物件を、そのことを知らないで間違って購入してしまう事態を避けることができます。水回りの状態も確認できるので、購入後のトラブルも避けやすくなります。
ホームインスペクションの受診は法律上義務化されていませんが、宅地建物取引業者は、中古マンションの媒介に際してホームインスペクションが実施されたかどうか及び実施された場合にはその診断結果を、買主に告知することになっています。中古マンションを購入して失敗しないためには、ホームインスペクション受診済みの物件を選ぶといいでしょう。
マンションの資産価値は、新築時が最も高くて、その後、時間の経過とともにその価値が下がっていきます。新築から20年～25年程度低下した時点で、資産価値は新築時の半分程度となり、その後しばらくは横ばいの状態が続きます。
マンションの税法上の耐用年数は47年で、この年数はマンションの物理的な寿命の約半分程度ですが、仮に、新築からの居住可能年数を47年としても、築20年～25年の中古マンションは購入後20年以上も居住可能です。
従って、新築から20年～25年の中古マンションは、価格が安価なうえに、購入後も十分な期間居住が可能ということで、お買い得なマンションということができます。2019年6月時点で、築38年未満のマンションであれば新耐震基準を満たしますが、築20年～25年のマンションであれば、新耐震基準をクリアしていますので、大地震が起きたとしても問題ありません。