のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションのリノベーション費用の相場は、床面積60㎡の平均的な物件を想定した場合、600万円～900万円程度と言われています。決して低い金額ではないので、リフォームの実施に際して、両親などから資金援助を受けることもよくあります。資金援助を受けた場合には、贈与税の負担に注意しなくてはなりません。
中古マンションを購入してリノベーションをする場合には、数百万円の資金が必要になることが普通です。住宅ローンを組む方法もありますが、ローンを組んだ場合には、利子がかかりますので、できるだけ貯金などの自己資金で賄いたいものです。そんな時、両親や祖父母などから資金援助を受けることができれば、大変ありがたいものです。しかし、リフォーム資金として両親などから資金援助受けた場合には、贈与税の課税対象となります。
贈与税の税率は最大で55％です。場合によっては、贈与した資金の半分以上が税金に持っていかれるということもあります。半分以上税金に取られると、贈与の相手に対して贈与しているのか、国に寄附しているのかが分からなくなります。贈与税の税率は決して低くはありませんので、リフォーム資金を贈与する場合には、十分に注意が必要です。
贈与税には110万の基礎控除が設定されています。このため、資金援助を受けた金額が1年間で110万円までは、贈与税が非課税扱いになります。110万円と言うと、リフォーム工事費からすると少額ですが、この金額以内の資金援助であれば、誰から援助を受けても贈与税はかかりませんし、確定申告も不要です。例えば、ユニットバスを交換するだけというような小規模なリフォームであれば、工事費が110万円以内に納まることもあり、その場合には、リフォーム資金の援助を受けて場合でも贈与税のことは気にする必要はないでしょう。
工事費用が数百万円程度に上る大規模なリフォームになると、他人の資金援助が必要だということが多くなり、この場合には、資金援助を受ける金額も大きくなりがちで、その金額が110万円を超え、贈与税の課税対象となってきます。
贈与税の計算方法は、贈与した財産の金額から、基礎控除額を控除し、控除後の金額によって定められる一定の税率を控除後の贈与財産の金額に乗じて税額を計算します。
贈与税の税率には、祖父母から孫への贈与や、両親から子への贈与などの場合に適用される特例税率と、それ以外の場合に適用される一般税率の2つの税率がありますが、一般税率の方を表示すると以下のようになります。
| 基礎控除後の贈与財産価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | 0円 |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
例えば、兄弟から1,000万円のリフォーム資金の援助を受けた場合、基礎控除後の贈与財産の金額は1,000万円－110万円＝890万円で、税率は40％です。贈与税の金額は890万円×40％－125万円＝231万円となります。
リフォーム資金の贈与を受けた場合には、贈与税の負担が重くのしかかりますが、一定の要件を満たした場合には、贈与税の負担を0にするか、大幅に削減することができます。贈与税には、「住宅取得資金等に係る贈与税の非課税措置」という特例が設けられています。
この特例に該当した場合には、平成28年1月1日から平成32年3月31日までに行われた贈与に関しては、1,200万円又は700万円の控除が適用されます。従って、特例該当の場合には、最大で1,200万円までのリフォーム資金が贈与税を負担することなく贈与できます。
この特例が適用されるのは、祖父母から孫へ、又は、両親から子へといったような、直系尊属からの贈与です。また、資金の受け手は20歳以上のである必要があります。リフォーム資金は、両親や祖父母から受け取るケースが多いことを考えると、この要件はそれほど厳しいものではありません。
贈与税の非課税措置を受けるための要件をまとめると、以下のようになります。
リフォーム資金の贈与を受けた場合に、贈与税の非課税措置を受けるためには、贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日までの申告期間に、贈与税の確定申告を行う必要があります。非課税措置は確定申告を行うこと条件に適用されますので、申告期間に申告を行わないと、特例は適用されずに、本来の税額が課税されます。
贈与税の確定申告の仕方や本特例の受け方などは、税務署の窓口で税務署の職員が教えてくれるので、特に心配する必要はありませんが、添付書類を忘れていくと、申告書を受けつけてもらえません。
贈与税の確定申告及び贈与税を非課税措置を受けるために必要な書面は以下のとおりです。
贈与税の非課税措置を受けられる場合、特別控除（非課税限度額）が適用されます。この非課税限度額は、リフォーム工事の契約時期によって異なります。それを表にまとめると、以下のようになります。
| 契約締結の時期 | 省エネ住宅の場合 | それ以外の場合 |
| 平成28年1月1日～平成32年3月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
| 平成32年4月1日～平成33年3月31日 | 1,000万円 | 500万円 |
| 平成33年4月1日～平成33年12月31日 | 800万円 | 300万円 |
省エネ住宅とは、断熱性、耐震性、高齢者配慮（バリアフリー）などの基準を満たす「優良な住宅家屋」のことを言います。省エネ住宅に該当するかどうかの判断は、専門家でないと難しいので、リフォーム会社などに確認するといいでしょう。
普通にリフォームを行う場合でも、平成32年3月31日までに工事契約を締結した場合には700万円の非課税枠が利用できます。中古マンションのリフォームの相場は600万円～900万円と言われていますから、700万円の非課税枠でも十分な大きさであると言えます。
2019年10月から消費税の税率が8％から10％に引き上げられます。この引き上げが、好調な景気に水を差すことが懸念されていますが、その対策として、様々な税負担の軽減策が実施される予定となっています。贈与税の非課税措置に関しても、消費税の10％引き上げに対する対策が盛り込まれています。
リフォーム工事の対価等に含まれる消費税等の税率が10％の場合には、贈与税の非課税措置の非課税限度額は以下のようになります。
| 契約締結の時期 | 省エネ住宅の場合 | それ以外の場合 |
| 平成31年4月1日～平成32年3月31日 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 平成32年4月1日～平成33年3月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 平成33年4月1日～平成33年12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
2019年10月前後にリフォーム工事を行う方で、両親や祖父母から資金を援助を受けられる方は、消費税の増税によって支払うべき消費税が増えることによる負担増と、10％の消費税率が適用された場合の非課税枠の増大による贈与税の負担軽減の双方を見極めながら、消費税率を8％として契約するか、10％として契約するかを決める必要があります。