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不動産のプロが語る!中古マンションリノベーションのメリットとデメリット

不動産のプロが語る!中古マンションリノベーションのメリットとデメリット

マンションを購入するという場合、新築マンションを購入するか中古マンションを購入するかの2つの選択肢のほかに、中古マンションを購入してリノベーションを行うという方法があります。以下では、この方法を用いる場合のメリットとデメリットについて解説します。

メリット①費用が抑えられる

中古マンションを購入して自分の好みに合ったリノベーションを行い、新築マンション同様にして居住するという方法の最大のメリットは、費用を抑えることができるという点です。

マンションの資産価格は、築20年ぐらいまでは急激に下がりますが、築20年を過ぎると毎年の資産価値の下落幅は小さくなり、資産価値が安定してくると言われています。従って、新築から20年程度の中古マンションはお買い得です。マンションの法定耐用年数は47年(実際の耐用年数はそれより長く60年~100年と言われています)ですので、新築20年の中古マンションでも、耐用年数の残存期間は十分にあります。

築20年程度の中古マンションを割安の値段で購入してリノベーションを行えば、同じグレードの新築マンションを購入するよりも大幅に購入コストを下げることができるケースもあります。

メリット②こだわりの住宅にできる

一戸建ての新築住宅とは異なり、マンションを購入する場合には、新築にせよ中古にせよ、自分が住宅の設計に関与することは不可能です。自分で購入するマンションを選択することはできますが、基本的には不動産会社が設計したマンションンに住むことになります。他人が設計したマンションを購入して住む場合、交通アクセスはよいのだが部屋の間取りがどうしても好みに合わないだとか、反対に、部屋は気に入っているのだが、交通の便が悪くて、どうしても購入する気になれない、というようなケースが起こることは避けられません。

中古マンションを購入してリノベーションを行う方法だと、リノベーションの設計に自分が関与できますから、自分の好みのマンションを建築することができます。素敵なデザインのカフェをイメージした空間だとか、子供を見守る優しい間取りだとか、こだわりの住宅を実現することが可能です。

メリット③マンションを売りやすくなる

メリット③マンションを売りやすくなる

マンションを購入した方の約8割が6年未満で住み替えると言われています。マンションを購入する場合には、数年後の住み替えの際に購入したマンションを売却しなければならないということも、考慮しなくてはなりません。

中古マンションを購入してリノベーションを行う方法だと、数年後の住み替えの際にマンションを売りやすくなるというメリットがあります。住み替えの時に、ほとんどの方は新しい住宅の購入費用を、それまで住んでいたマンションの売却代金で捻出しますから、その時にそのマンションが売りやすいということは、非常に大きなメリットです。

なお、将来の売却のことを考えた場合には、あまりにも個性的なリノベ―ベーションは行わない方がいいでしょう。こだわりが強いマンションだと、買い手がなかなかつかないので売却が難しくなります。

デメリット①金利負担が高い

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、資金に余裕があって購入利用やリノベーション費用を自前で捻出できればよいのですが、多くの場合には銀行にローンを組んでもらってそれで支払います。

その際、そのローンには当然に金利がかかるわけですが、その金利がリフォームの場合には高くなる傾向があります。具体的には、住宅ローンの金利は0.7%程度ですが、リフォームローンの金利は3.924%(2016年6月メガバンク平均値)となっています。リフォームローン金利は住宅ローンのそれよりも5倍以上高いですから、リフォームローンを組むと金利の負担が重くなります。

リホームローンを組んであれもこれもとお城のようなリノベーションを行った結果、金利負担分を考慮すると、新築マンションの購入と費用面で大差はなかったという事態も想定されますので、十分な注意が必要です。

デメリット②住むまでに時間がかかる

中古マンションや新築マンションを購入して居住する場合には、購入後すぐに住むことができますが、リフォームの場合には、設計機関と工事期間は住むことができませんから、中古マンションの購入から実際に居住を開始するまでに間があきます。設計期間には2~3か月が必要ですし、工事期間には1~2か月程度の時間が必要です。平均的なところで中古マンションの購入から居住開始まで3か月~5カ月程度の時間が必要になります。

マンション購入前に賃貸物件に居住している場合には、その分賃貸期間を延長しなくてはなりませんので、その期間の家賃をリノベーション費用に追加する必要があります。中古マンションを購入してもすぐに住めないということが、中古マンションを購入してリノベーションを行う方法のデメリットの1つとして上げられます。

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