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中古マンション購入してリノベーションを行う際に知っておきたい5つの注意点

中古マンション購入してリノベーションを行う際に知っておきたい5つの注意点

最近は中古マンションを購入してリノベーションを行い、自分の好みに合った住宅を手ごろな価格で手に入れるという方が多くなっています。これは非常に優れたことであることに間違いはないのですが、注意すべき点もいくつかあります。注意点を理解しないまま実施すると思わぬ失敗をしてしまうこともあります。

購入マンションの築年数に注意する

マンションは新築から時間が経過するにしたがって、徐々にその資産価値が減少してゆきます。資産価値の減少カーブは、新築から20年を経過したころから緩やかになり、その後しばらく横ばいの状態が続くと言われています。これは、築20年を経過した中古マンションの資産価値が安定していることを意味します。

マンションの耐用年数は平均で60年程度と言われていますから、築20年の中古マンションでも購入後30年から40年は居住可能です。従って、築20年の中古マンションを購入してリノベーションを行っても、その後長期間にわたって居住が可能なので十分に元が取れます。

2018年時点で築37年未満のマンションは新耐震基準を満たしています。築年数37年未満の中古マンションであれば大地震がきても安心ですし、住み替えの際にマンションを売却する時も資産価値が高いので高い譲渡収入が期待できます。

マンションの管理規約に注意する

マンションには必ず管理規定や使用細則が定められています。それらの中には、マンションのリフォームに関する制限規定も盛り込まれています。中古マンション購入+リフォームを行う場合には、マンションの購入前に必ず購入しようとするマンションの管理規約や使用細則をチェックして、自分が行おうとしているリフォームができるかどうかを確認しておく必要があります。

購入前に管理規定や使用細則をよく見ておくと、マンションの規格や構造、主な特徴などが詳細に分かりますから、購入後のリフォームを前提として購入物件を検討する際には非常に有益です。

マンションの管理規定や使用細則の閲覧は、売買の仲介を依頼した不動産業者に頼めばよいでしょう。売主が直接マンションの管理組合に依頼するよりも、その管理組合と顔なじみである不動産業者が頼んだ方が、より話が通りやすくなります。

マンションの間仕切り板の構造に注意する

リノベーション間仕切り
購入後のリフォームを前提として中古マンションを購入する場合には、購入物件の間仕切り板の構造が決定的な重要性を持ちます。間仕切り板とは、マンション内部の各部屋を仕切る板(壁)のことを言います。

普通のマンションは、マンションの外壁はコンクリート製なのですが、マンション内部の各部屋を仕切る間仕切り板は木や軽量鉄骨で構成されます。間仕切り板が木や軽量鉄骨で構成される場合には、それらは簡単に取り払うことができますので、自由度の大きいリフォームが可能です。

しかし、低層マンションの中には壁式構造といって、マンション外壁に加えて間仕切り板もコンクリートで構成される物件もあります。コンクリートで構成される間仕切り板は取り壊しができませんから、こういった中古マンションを購入した場合にはリフォームが大幅に制限されます。

床や天井の構造に注意する

水回りを移動するリフォームを希望する場合、床の下に空間がある二重床のマンションを選ぶべきです。水回りを移動するリフォームの場合には、床下の給排水管も移動しますので、床下に空間のある二重床のマンションでないと、工事費用がかさんで大変なことになります。

同様に、照明器具を移動するリフォームを希望する場合には、天井裏に空間がある二重天井のマンションを選ぶべきです。二重天井のマンションは天井裏の配線の変更が簡単に行えるので、照明器具の移動が簡単です。天井裏に空間のないマンションだと配線工事に費用がかかる上に、証明器具の配線が表に出てきてマンション内の美観を損ねます。

二重床や二重天井でない中古マンションを購入し、それを二重床や二重天井に改築することも可能ですが、それには高額の費用が必要になります。水回りや照明器具を移動するリフォームを希望する場合には、最初から二重床や二重天井である物件を選んだ方が良いことは言うまでもありません。

システムバスのサイズに注意する

毎日使うお風呂は年月の経過とともに汚れや劣化が生じてきます。新築から長期間経過した中古マンションを購入した場合には、お風呂がひどく劣化しているケースも少なくなりません。そこで、中古マンションの購入と同時にお風呂のリフォームを行い、お風呂をよりきれいで快適な空間に改良される方も多くいらっしゃいます。

中古マンション購入後のお風呂のリフォームを希望される場合には、購入物件のシステムバスのサイズが既製品で対応できる特殊なサイズのものでないことが望まれます。システムバスのサイズが特殊だと、バスの交換のために間仕切り板の移動が必要になったり、特注バスの手配が必要になるなど、費用がかさみます。

マンションのシステムバスでは、1216サイズ(1.2m×1.6m)、1317サイズ、1616サイズなどがよく利用されるタイプなので、このタイプのバスが備え付けられていれば、お風呂のリフォームに特に問題はありません。一方で、1017サイズなどは特殊なので、このバスが取り付けられていた場合のリフォームが大変になることもありますので、マンション購入前に確認しましょう。