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購入前に知っておきたい!中古マンションの選び方で失敗しない5つのポイント

購入前に知っておきたい!中古マンションの選び方で失敗しない5つのポイント

中古マンションの選び方には様々なポイントがあります。購入前にそのポイントについて知っておくと、物件選びで失敗する可能性が非常に低くなります。そこで、以下では、そのポイントのうち代表なもの5つについて解説していきます。

ポイント①購入価額は年収や貯蓄額と釣り合っているか

中古マンションを購入する場合、購入時に現金一括支払いを行なえる方は少ないと思います。たいていの方は、住宅ローンを組んでマンションを購入します。住宅ローンを組んだ場合、当然、毎月のローンの返済が必要になります。

収入に比例してあまりにも高すぎる中古マンションを購入した場合には、購入後のローンの支払いが大変です。極端な場合には、ローンの債務不履行によって抵当権が実行されて、せっかく購入した中古マンションを立退くはめになることもあります。

貯蓄や年収など経済力に見合った中古物件を購入する必要があります。できるだけ良い物件を購入したいというのは誰でも考えることですが、価格が経済力に見合っていない場合には、よりグレードの低い物件で我慢することも必要です。

ポイント②購入後の管理費用はどのくらいか

一戸建ての住宅に居住する場合には、管理費用を支出するかしないかや、支出するとした場合どのくらいの金額を出すかは、自分で自由に決めることができます。しかし、中古マンションの場合には管理組合が毎月請求してくる管理費用を必ず支払わなくてはなりません。もちろん、その水準も管理組合が決めます。

中古マンションを購入すると、毎月の住宅ローンの支払いの他にこの管理費用の支払いをしなくてはなりません。一度入居してしまうと、管理費用が高すぎるから半分しか支払わないとか、支払い自体を拒否するといったことはできません。よって、購入前に物件の管理費用はどれくらいかということを必ず確認しておく必要があります。

管理費用の相場は、全国平均で月当たり10,661円、関東地区の平均で平均12,096円となっています。管理費用が高すぎて支払えないと感じられる場合には別の物件を探す必要があります。

ポイント③耐震性能は基準を満たしているか

耐震性能は基準を満たしているか

最近は震度7クラスの大地震が頻発しています。1981年6月1日前に建築確認が行われた中古マンションは旧耐震基準で建築された物件です。旧耐震基準は震度5程度の揺れで建物が倒壊しなければ建築許可が下りましたから、この基準下の中古マンションでは震度7の揺れで倒壊する可能性があり、安心して居住することができません。

1981年6月1日以降に建築された中古マンションであれば、新耐震基準を満たしていますので安心して居住することができます。2018年においては築37年未満の建物であれば新耐震基準で建築されていますので、中古マンションを購入する場合には現時点で築37年未満の物件を選ぶといいでしょう。

平成7年1月に発生した阪神・淡路大震災では、旧耐震基準の建築物の約65%が何らかの被害を受けましたが、新耐震基準の建物で何らかの被害を受けたのは約25%にとどまりました。この地震では、旧耐震基準の建物と新耐震基準のそれの耐震性能の違いが明確に示されました。

ポイント④立地がよいかどうか

中古マンションを購入した後に、部屋の内容がちょっと不満だというような場合には、リフォームで直すことができます。しかし、マンションの立地が悪く、交通に不便だという場合には、購入後に修正することは絶対に不可能です。

一般的には駅前などの交通アクセスが良好な場所の物件は価格が安く、反対に、郊外のマンションなど交通アクセスが良くない場所の物件は価格が安くなる傾向があります。予算にもよるので、必ず立地条件を最優先に中古マンションを選ばなくてはならないというわけではありませんが、予算の制約をクリアする範囲内で、後から修正の利かない立地について、できるだけ好条件な物件を選ぶというのは合理性があります。

立地条件の良い中古マンションを購入しておくと、住み替えに際してマンションを売る場合に、比較的高い値段で売却できるというメリットもあります。

ポイント⑤築年数をチェックする

マンションの価格は新築時点が最も高く、新築から時間が経過するにしたがって徐々に価格が下がっていきます。そして、築20年~25年ころに新築時の価格の半分程度のところで資産価値が安定すると言われています。

マンションの耐用年数は構造や工法にもよりますが、60年から長いもので100年程度です。築20年~25年ころのマンションを購入しても、耐用年数の残期間は、耐用年数を60年としても35年~40年程度ありますから、その期間が不十分だということはありません。

従って、築20年~25年頃の中古マンションは価格も手ごろだし、耐用年数の残期間も十分にあるので、お買い得だと言えます。新耐震基準が適応される築37年未満という基準も余裕でクリアしていますので、この点でも安心です。

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