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住宅リノベーションを活用して相続税をうまく節約する方法について

住宅リノベーションを活用して相続税をうまく節約する方法について

2019.01.28

不動産相続

平成27年1月から相続税の基礎控除額が引き上げられたために、相続財産がそれほど多くはない相続に対しても相続税が課税されるようになりました。その結果、相続税対策がますます重要になってきています。そこで、以下では、住宅リノベーションを活用した相続税の節税方法について書いていきます。

リノベ―ションで相続税の節税ができる

リノベーションを使うと相続税が簡単に節税できます。リノベーションを行うと、住宅の固定資産税評価額が上がります。それが、どれくらい上がるかというと、(リノベーションにかかった費用-償却費相当額)×70%の金額です。

現在の相続税法では、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。従って、被相続人が生前に住宅リノベーションを行った場合、固定資産税評価額は、リノベーションによる住宅の価値増大分だけ増大しますが、償却費相当額を0円とすると、その増額分は、リノベーションにかかった費用の70%程度になります。

固定資産税評価額はそのまま相続税評価額になりますから、リノベーションを行った場合には、実際に支出した費用の70%程度しか、住宅の相続税評価額が増えません。例えば、現金1,000万円でリノベーションを行えば、相続財産である住宅の相続税評価額は700万円しか増えません。従って、現金を持っているよりもその現金でリノベーションを行えば、相続財産を300万円減らすことができ、節税に繋がります。

相続財産のリノベーションのもう1つのメリット

被相続人がリノベーションを行なった場合には、相続税を節税する効果があることは間違いありませんが、それだけでなく、相続人によりリノベーションによってより良い住宅を残せるというメリットもあります。相続で相続人に現金を渡すこともよいのですが、現金は簡単になくなってしまいますし、貰ったほうもあまり感謝の念が湧きません。逆に相続で大きな現金を貰って勤労意欲がなくなり、相続人によからぬ影響を与えることもあります。

一方、住宅リノベーションの場合には、リホーム後の住宅は被相続人の死後も長く残りますし、より良質な住宅を引き継いだ相続人は感謝をし易くなるでしょう。もちろん、節税ということも重要ですが、リノベーションにはそういった心理的なメリットもあります。現金で残すと、遺産争いが起こりやすくなりますが、リノベーションをした住宅を残す場合には、その可能性は低くなるでしょう。

小規模宅地の特例について

小規模宅地の特例について

小規模宅地の特例とは、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を一定の要件を満たす相続人が相続によって取得した場合に、330㎡を限度面積として当該宅地の相続税評価額を80%減じて本来の評価額の20%とし、相続税額を計算するという特例のことを言います。

この特例が利用できる場合には、相続税評価額が1㎡当たり10万円の宅地(面積200㎡)を本特例の要件を満たした相続人が相続によって取得した場合には、本来の宅地の相続税評価額は@10万円×200㎡=2,000万円だが、本特例の適用によって80%が減じられ、その評価額は400万円となります。

この特例を受けるためには、被相続人が相続のあったことを知った日の翌日から起算して10カ月目の相続税の申告期限内に、小規模宅地の特例に係る計算明細書や遺産分割協議書などの一定の書面を添え相続税の確定申告書を最寄りの税務署に提出する必要があります。

住宅リノベーションと小規模宅地の特例

平成26年1月1日以降は、二世帯住宅の敷地となっている宅地についても、小規模宅地の特例の適用が可能になりました。従って、リノベーションによって一世帯住宅を二世帯住宅に変更した場合に、一定の要件を満たしていれば、二世帯住宅の敷地の全体に本特例が可能になりました。

住宅リノベーションで二世帯住宅を作り上げれば、固定資産税評価額がリノベーション費用の70%程度だということによる評価差を利用した相続税の節税と、この小規模宅地の特例によって、相続税を大幅に節約できる可能性があります。現在では様々な価値観があるので一概には言えませんけれども、二世帯住宅は金銭面以外でも多くのメリットがありますが、それを享受できるという点も見逃せません。

相続税の基礎控除額は平成27年1月から引き上げられ、相続税が増税されています。現在では、相続財産の比較的少ない方でも相続税の課税対象となっています。それを考えると、リフォームを利用した相続税の節税方法は知っておく価値が高いと言えましょう

住宅リノベーションで小規模宅地の特例を適用する場合の注意点

住宅リノベーションで一世帯住宅を二世帯住宅を作り変え、被相続人の相続の際に小規模宅地の特例を利用して相続税を節税する方法を利用しようとする場合には、リノベーションの結果出来上がる二世帯住宅の構造に十分に注意しなくてはなりません。どのような二世帯住宅であれば本特例が利用でき、どのような二世帯住宅である利用できないかは、国税庁の通達などによって詳細に規定されています。

従って、同じ二世帯住宅であっても本特例が適用できる場合とできない場合があります。リフォームが終わって住宅が完成してから、特例の適用できない二世帯住宅であったことが判明した場合には、どうしようもありません。リノベーションをする前に、施行会社の担当者や税理士などによく相談して、本特例の適用を受けることができるようなリフォームの設計を行う必要があります。

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