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中古マンションを相続した場合に知っておきたい5つのポイント

中古マンションを相続した場合に知っておきたい5つのポイント

2018.12.27

不動産相続

都会のマンションで1人くらしをしていた兄弟がなくなり、その兄弟に配偶者と子がいない場合には、中古マンションの相続が始まります。こういったケースは全国的に増加していますから、現在では珍しくなくなりつつあります。そこで、以下では、こういった中古マンションの相続に関して、知っておくべきポイントについて解説します。

中古マンションを相続した場合の登記手続き

中古マンションンを相続した場合には、登記名義を被相続人から相続人に変更することが必要です。法定相続人が法定相続分で相続する相続登記を行う場合には、遺言書や遺産分割協議書などは不要ですが、法定相続人中の特定の者に名義を直す場合には、遺言書か遺言書がない場合には、相続人全員の作成による遺産分割協議書が必要になります。

中古マンションの名義を複数の相続人の共有とした場合には、その後の管理が複雑になるので、中古マンションン相続は相続人の中から1人を選んで、その者にマンション全体を相続させることが多くなります。そのケースでは、相続人の1人に相続させる遺言書があれば簡単ですが、それがない場合には遺産分割協遺書の作成が必要になります。

中古マンションを相続した場合には相続登記の手続きと、場合によっては、その前提として遺産分割協議が必要になります。

中古マンションを相続した場合の税金

中古マンションを相続した場合には、相続税の対象となります。しかし、相続税には3,000万円+法定相続人の数×600万円の基礎控除額があり、中古マンションと他の遺産を合わせた遺産総額が、基礎控除額内であれば相続税は課税されません。

主な相続財産が中古マンションだけであり、相続人が配偶者と子2人の場合には、基礎控除額が4,800万円まであるので、相続した中古マンションがよほどの優良物件でない限り、遺産評価額が基礎控除内におさまるので、相続税は課税されません。

他の遺産と相続した中古マンションの評価額が基礎控除額を超える場合には、相続税の課税対象となり、基礎控除以外の各種控除を適用しても税額が出る場合には、相続税の納税が必要になります。相続税の計算や確定申告手続きは非常に複雑なので、税金の専門家である税理士に依頼することがおススメです。

相続した中古マンションの売却

相続した中古マンションの売却
相続した中古マンションに居住する相続人がいない場合には、維持管理費の負担が大きくなるので、その物件を売却するという選択も合理的です。相続した中古マンションを売却した場合には、譲渡所得税の課税対象になるので注意が必要です。

譲渡所得税の税額は、譲渡収入(中古マンションの売却代金)から、売却した中古マンションの購入費用などで構成される取得費用と、売却の際に不動産業者に支払った仲介手数料などの譲渡費用を控除した金額に、売却した中古マンションの保有期間に応じて20%又は39%の譲渡所得税率を乗じて計算されます。

自分で購入した中古マンションを売却する場合とは異なり、相続した物件を売却する場合には、取得費用の金額が小さくなりますので、それに対応して譲渡所得税の納税額が大きくなり易いので注意が必要です。

中古マンションの固定資産税評価額について

中古マンションを相続した場合には、その固定資産税評価額を確認することは非常に重要です。中古マンションの相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額とされていますので、固定資産税評価額の金額がそのままそのマンションの相続税評価額になります。

また、中古マンションを相続で取得した場合には、その登記名義を変更することになりますが、その際に課税される登録免許税も、原則として、固定資産税評価額に0.4%を乗じて計算されます。

中古マンションを所有していた被相続人の最後の住所を管轄する市区町村役場で、固定資産評価証明書を取り寄せることができますが、その証明書に固定資産税評価額が記載されているので、それでその金額を確認することができます。中古マンションを相続した場合に一番最初にすることは、固定資産評価証明書を取り寄せることと言っても過言ではありません。

中古マンションの相続と相続放棄

中古マンションを相続した場合に、相続された中古マンションに居住する相続人がいる場合には特に問題はありません。しかし、相続後に誰も住む人がいないケースでは、相続後の中古マンションの維持管理費を誰が負担するかということが大きな問題となります。

特に老朽化した中古マンションを相続で取得した場合には、老朽化したマンションは維持管理費が高いことが多く、また、近いうちに建て替えが予定されているケースでは多額の再築資金の提供を求められることもあります。居住者がいる場合はいいのですが、誰も住まないマンションに多額の経費をかけることは問題です。

そういった場合には、相続放棄という手があります。相続放棄を行えば、そういった問題のある中古マンションを相続しなくても済みます。相続放棄は家庭裁判所への申立てで行います。なお、相続放棄は被相続人の全ての遺産について包括的に行う必要があるので、中古マンションの相続は放棄して、その他の遺産は相続するということはできません。

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